报告摘要

自1998年住房体制改革至今，中国房地产业历实现快速成长，逐渐由扩张式高增长进入高质量转型阶段。百强房企占全国销售份额近三年每年同比增长约10个百分点，截至2019年11月末达73.9%，集中度与发达国家相比仍有进一步提升空间。房地产业进入成熟期，企业竞争加剧，行业整合成为趋势。新时代新形势房地产企业生存发展新模式成为热点重点问题，国发院城市更新研究中心完成了《房地产行业整合趋势与并购策略研究》报告，立足结构性机会下房企并购进行研究，为房地产行业及企业发展提供借鉴。

需求与供给两侧改革均推动行业发展转型，中国房地产业发展进入新阶段。一方面，随着劳动力人口红利减少、城镇化发展进入后增长及居民住房条件改善，中国住房需求渐至顶峰并趋于稳定。据统计，2013年全国住房销售面积出现下降趋势，2015年后棚改货币化新增住房需求带动全国住房销售面积增长，该政策实施期届满，红利减少。一般性需求下新建商品房需求趋于平衡，二手房交易和改善性需求持续增长，中国房地产市场进入存量阶段。另一方面，近年来国家连续出台综合改革政策以促进消费增长及结构性改革，补短板目的突出，专业化发展要求提升且趋势显著。同时，京津冀、长三角、大湾区、成渝等城市群与都市圈发展，安徽、河南、新疆等地城镇化率低但常住人口增量高的新型城镇化发展，及新商业、新旅游、新居住、新物流、新产业园、城市更新等新业态和新空间产生，均为房地产业发展提供新的结构性机会，并将成为房地产业增长新支撑。土地及资本等优质资源向头部企业聚集，宏观调控与信贷政策持续收紧，使得大规模企业在获取土地资源及融资方面比较优势显著并增强，而专业化能力提高企业经营获利能力，分工带来合作，合作促进“双赢“。由此可见，“做大”“做专”成为房企发展新方向。

收并购是企业“做大”“做专”的重要手段，项目并购有利于企业扩大规模、增强市场势力并提高土地及资本等资源获取能力，公司并购有助于细分市场间多层次、宽领域、全方位合作并实现转型升级。整体而言，房地产行业整合与并购呈高增长趋势，但房企并购占总并购比例尚处低位。好的并购策略是房企“做大”“做专”的关键成功因素，包括恰当时机、适宜地域、优质标的及合理模式。并购动机影响并购策略。其中，时机层面，经济增长放缓、结构转型升级、货币与住房政策收紧以及房地产市场下行期整合加速为房企并购提供机会；地域层面，地理区位、城镇化率、人口流动及地方经济发展影响并购，房企并购多发市场竞争程度高的区域，如北上广深等一线城市，并有向成渝等新一线城市转移趋势；标的层面，项目并购以经济效益为目的，重点考察完成度、投资回报、现金流及债务债权等财务指标，而公司并购则对企业融合提出更高要求，企业宗旨、定位、经营哲学等价值观与意识流因素需提高重视；模式层面，成本-收益均衡、战略需求及企业能力等综合因素共同影响交易方式、标的性质、支付方式、融资方式等，并购实务当具体问题具体分析。同时，房企并购需加强风险意识，包括政策与市场研判的行业发展风险及估值、或有、财务、整合等流程风险，通过决策研究、尽职调查、流程监管、整合重组、评价反馈等加强风险防范，并根据项目并购与公司并购的不同战略目的制定针对性防范措施。此外，融资是并购的重要支撑。受调控政策收紧及监管政策加强影响，并购贷款成为房企并购主要融资工具，并购债券及并购基金等新工具因灵活性、专项性逐渐成为房企并购重要融资工具，为优质企业战略提供资金支持。

当前，房地产行业整体规模快速扩张的时代基本结束，经济发展、人口红利、新型城镇化及业态机会促进房地产行业整合及转型升级，开发时代的普遍性机会减少而资管时代的结构性机会增多，房地产业进入并购重组关键时期。国发院城市更新研究中心2019年《房地产行业整合趋势与并购策略研究》报告研究认为，短期内市场下行叠加调控政策提高对企业综合能力的要求，收并购成为行业、市场与企业共同进步的重要途径，大规模及综合实力雄厚的房地产企业进一步扩大资源优势，传统房地产企业进行专业化转型。监管部门也应防范垄断，保持市场平稳、健康、可持续发展。