住房可支付（housing affordability）问题是全球面临的共同问题（Bertaud，2018）[[1]]。众所周知，住房具有消费和投资双重属性，住房市场分为买卖市场（所有权市场）和租赁市场（使用权市场）。住房可支付包括房价可支付和房租可支付，分别以房价收入比和房租收入比表示。准确测度住房可支付性非常困难和颇有争议。现有测度住房可支付指标包括美国住房城市发展部（HUD，1998）采用的30%居民收入指标以及联合国人居中心（1996）和世界银行（Hamer，1993[[2]]；Bertaud，2018[1]）提出的3-6倍房价收入比指标。但是，传统住房可支付指标基于经验和现实可操作性确定住房可支付标准不仅缺乏理论基础，而且不能动态反映家庭消费偏好以及收入变化。另一方面，住房可支付问题实质为住房消费问题而非住房投资问题，但是30%的房租可支付指标和3-6倍房价可支付指标是分割的，未统一在住房消费框架下。根据产权选择理论（tenure choice theory），消费者可经租房或买房解决住房消费问题，住房买卖市场和租赁市场实现共同均衡。因此，本报告首先基于马斯洛需求层次理论确定居民消费层次和消费顺序，然后基于居民收入指标和住房贫困指标动态确定住房可支付边界值，最后基于产权选择理论，构建和编制房价可支付指数和房租可支付指数联合分布，丰富住房可支付指数体系。
本报告共五部分，包括引言，住房可支付理论模型，中国135个城市房租可支付指数及其分布，中国135个城市房价可支付指数及其分布以及中国135个城市住房可支付指数联合分布。
第一部分介绍研究背景及意义、文献综述以及创新之处。
第二部分根据马斯洛需求层次理论划分居民消费顺序和层次，构建住房可支付理论模型，确定住房可支付边界值及其指数。本报告基于马斯洛需求层次以及中国居民消费品种类，中国居民消费顺序为食品、居住、衣着、交通通信、医疗保健、文教娱乐、家庭设备用品及服务、其他用品和服务。本报告在假定家庭收入全部用于消费需求基础上，首先将食品作为最基本生理需求，若家庭收入不能完全满足食品需求，更无法满足住房及其他需求，则住房不可支付。因此，由恩格尔系数可确定住房不可支付理论边界值。其次，衣着和交通通信（“衣”和“行”）可满足居民生理、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比食品和居住（“食”和“住”）更高层次的消费需求。因此，若家庭收入仅能满足食品和居住需求，但不能满足衣着和交通通信需求，则存在严重住房支付困难。再次，医疗保健和文教娱乐可满足居民生理、安全、爱和社交、尊重以及自我实现需求，是比“衣食住行”更高层次消费需求。因此，若家庭收入能满足“衣食住行”，但不能满足医疗保健和和文教娱乐需求，则存在轻度住房支付困难。最后，家庭设备用及服务和杂项食品和服务主要满足居民爱和社交、尊重以及自我实现需求，是最高层次需求。因此，若家庭收入能满足家庭设备用及服务和杂项食品和服务需求，则不存在住房支付困难。当租赁市场房租等于买卖市场住房使用成本（user cost）时，消费者租房和买房无差异，住房支出收入比可经住房使用成本转换为房价收入比。因居民消费支出是动态变化的，住房可支付理论边界值也是动态变化的，克服收入指标固定不变以及居住贫困指标无法确定基本消费品种类和数量问题。
第三部分在第二部分住房可支付理论模型基础上将中等收入者房租可支付性划分负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难4个等级，并与现有传统住房可支付指标进行比较分析，发现传统指标高估房租支付困难程度，低估中等收入者房租可支付能力。2006-2019年中国135个城市中等收入者房租收入比总体呈下降趋势，中等收入者房租可支付性逐年增强，租不起仅存在某些特定城市。2018年莆田和三亚两个城市中等收入者存在严重房租支付困难，43个城市存在轻度房租支付困难，包括北京、太原、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、东莞、海口、重庆、成都、贵阳、兰州、西宁、连云港、扬州、宿迁、绍兴、台州、淮南、三明、泉州、漳州、赣州、上饶、宜昌、襄阳、鄂州、孝感、荆州、咸宁、随州、茂名、肇庆、六盘水、遵义、玉溪、保山、丽江和临沧。2018年其余90个城市无房租支付困难。此外，2019年中国35大中城市中等收入者既无房租负担不起城市，也无房租严重支付困难城市。2019年北京、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、福州、广州、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、兰州和西宁15个城市中等收入者存在轻度房租支付困难。东部城市中等收入者房租可支付能力弱于中西部城市，一线城市中等收入者房租可支付能力弱于二三线城市，应重点解决东部城市、一线城市中等收入者房租可支付问题。
第四部分在第二部分住房可支付理论模型基础上将中等收入者房价支付困难程度划分为负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难4个等级，对2010-2019年中国135个城市住房市场以及家庭收入数据发现，传统房价收入比指标高估房价支付困难程度，低估房价支付能力，本报告的房价收入比边界值比3-6倍房价收入比经验值更能动态反映房价可支付性，更能准确测度中等收入者房价支付困难程度。确定房价收入比理论边界值需科学估算住房使用成本，估算住房使用成本基于预期房价增长率。本报告基于理性预期和非理性预期分别估算住房使用成本以及房价收入比理论边界值，发现理性预期房价增长率下2010-2019年中国135个城市平均房价收入比总体呈上涨趋势，但只有少数城市中等收入者在个别年份存在房价严重支付困难和负担不起问题。尽管非理性预期房价增长率下2010-2019年中国135个城市中等收入者房价支付困难程度波动较大，但非理性房价增长预期下135个城市中等收入者不同年份多存在买不起房问题。与理性预期相比，非理性预期更易引发房价预期过度乐观，导致更多城市中等收入者买不起房。
第五部分根据第二部分住房可支付理论边界值和产权选择理论构建房价和房租可支付指数联合分布。理性预期下，2010-2019年中国135个城市既有买不起也有租不起城市，大部分城市中等收入者既买得起也租得起，少数城市中等收入者买得起但租不起，但租不起城市逐年减少。非理性预期下，早期多数城市中等收入者买得起又租得起，少数城市中等收入者存在“买得起但租不起”、“买不起但租得起”以及“既买不起又租不起”情形，近期多数城市中等收入者买得起也租得起，少数城市中等收入者买不起但租得起，但非理性预期下中等收入者买不起和租不起的城市数量多于理性预期下中等收入者买不起和租不起的城市数量。非理性预期较理性预期进一步恶化中等收入者住房可支付能力，引发中等收入者住房支付危机。最后，近些年中国房价上涨预期使住房投资属性凸显，住房消费属性弱化，相对房租可支付性，中等收入者房价可支付性更弱。无论是住房不可支付程度还是不可支付城市数量，中等收入者房价不可支付程度大于房租不可支付程度，中等收入者房价不可支付城市数量多于房租不可支付城市数量。因此，为实现“房住不炒”，应重点关注和解决房价可支付问题。
[[1]] Alain Bertaud ed., 15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2019, Data for 3rd Quarter 2018, MIT Press, 2018.
[[2]] Andrew Hamer, China: urban land management in an emerging market economy. Washington, D.C., World Bank,1993.