2015年12月20日，时隔37年后，第四次中央城市工作会议在北京召开。这是继1978年后首次召开最高规格的城市会议。

4年后的2019年，中央经济工作会议首次提及“城市更新”概念。再到今年，自4月份以来，多部门陆续提出规划战略、阶段目标、推进举措等，特别是11月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中又提出城市更新行动，一系列重要会议的召开共同点亮了“城市更新”这个年度热词。

当下，城市向外扩张空间不足、市内空间利用低效、“千城一面”等发展问题逐渐暴露，国内大部分城市正进入转型发展的新时期，聚焦焕活城市存量的城市更新被提上又一新高度。

而在我国城市更新进程中发生了哪些变化，参与企业又面临着哪些难点亟待攻破？随着“十四五规划”建议的出台，国家层面未来五年的发展正逐步清晰，而未来五年我国的城市更新发展又将呈现怎样的趋势？

对此，新地产财经独家对话中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹，就上述问题进行了深入探讨。

城市更新，城市化进入中高级后必然举措

谈起近一年内城市更新相关政策的密集出台，秦虹认为这与当下国内城市的发展阶段和城市更新重点解决的城市问题息息相关。

一方面，到2019年，中国城镇化率已经超过60%，东部发达地区更达到75%以上，当城市化率进入中高级阶段以后，一座城市向外扩张发展的空间已经越来越小，而且成本巨大，此时城市发展的主要政策和投资就会聚焦于城市内部。

而激发城市活力、升级居住环境和产业结构等方面，主要依靠的就是城市更新。

“如果去看发达国家的城市化历史，就可以清晰地看到城市更新是城镇化进入中高级发展阶段之后，城市不断提升能级、调整结构、完善功能的重要举措。”秦虹说道，“就像伦敦、纽约、东京这些城市，几十年来一直站在世界级城市的塔尖上，为什么它们始终没有掉下来呢？实际上就是靠不断地更新，不断地提升文化、升级产业，不断地积聚人气、吸引人才来获得城市发展的势能。”

而除了保持城市活力和高等级地位的功能不断被发达国家证明之外，另一方面，城市更新也是应对收缩型城市的重要举措。

秦虹提到，当一座城市因资源枯竭等原因出现人口、产业流失导致经济衰退时，通过文化、旅游、商业的更新能把人才重新吸引回来。而城市更新可以利用原有的基础设施和已建成的一些建筑，短时间内让其焕然一新，资金、时间成本更低，效果则可能更佳。

说到这，秦虹回忆起过去的产业园区，那时只有厂房、办公楼等基本配置，这正是因为当时的人们仅处在满足温饱阶段，除去居住、工作没有更多需求，“而当90后、00后进入职场，这些年轻人是需要生活的，所以现在的产业园区更新完后不但有厂房、办公楼，还有咖啡馆、影剧院、健身房、公寓、幼儿园、图书馆……这是伴随产业升级，也适应当下人群的消费需求，所以这个地方才能留住产业、留住人。”

正如秦虹在对话中多次强调，“检验城市更新的唯一标准就是能否引人、聚人、留人。”

有机更新，破题“千城一面”

而除去政策层面的关注以外，城市更新在近年内也吸引了众多主体的参与，并不断拓宽更新的边界，包括政府、企业、民营机构、金融机构等，纷纷在硬环境、软文化等不同层面着手改造城市存量。在秦虹看来，这与城市更新的规模有关，也预示着城市更新未来的走向。

她提到城市更新既有像首钢这样的大项目，也有像新街高和这样专门针对一栋楼的微更新。在政府主导下，位于北京石景山的首钢园正从昔日老厂区变身文创园区，而在高和资本参与后，北京新街口的星街坊购物中心也蜕变成了满身“黑科技”的地标性商办物业，空气投影、共享办公等新式概念在这里比比皆是。

“因为互联网的冲击，很多百货商场也很难生存，但是现在把它（新街高和）改成一个集办公、教育、商业于一体的现代化办公场所，里边有很多高科技内容，还有健身运动等休闲场所，一是让空置率下降，二是租金实现了上涨。这就完全是一个单体的更新，尺度并不是很大，但更新效果是非常好的。”

正如新街高和一样，许多微更新案例的出现也教育市场，未来城市更新的开发模式会越来越向有机更新转变。秦虹提到自己并不否认拆除重建是一种更新模式，但是问题在于过去拆的项目太多，全部推倒重来，造成了“千城一面”的局面，“如果一个城市没有文化，没有历史，它就失去了魂，失去了这个魂，我认为它就吸引不来人。”

交流中，秦虹多次说到自己对拆除重建后城市缺失的文化特色和历史记忆感到惋惜，“拆完带来的效益当然很明显，可能企业很喜欢这种模式，但是它带来的负面作用非常大，对城市的肌理、文化、历史带来很大破坏。所以我认为过去已经拆得太多了，未来我们能否更多去聚焦有机更新和综合整治，通过有机更新真正把产业提升，把城市势能提升，同时让城市变漂亮、更宜居，实现同步提升一座城市的品质和功能，这样的更新才更有价值。”

未来，迎接更多网红打卡地

不过，秦虹也提到了目前有机更新面临的一大难点就是资金回报周期较长的问题。她认为这类城市更新的投资模式应向投资基金化方向发展，“必须通过基金模式进行投资，在更新过程当中的改建资金，银行要给予支持；一旦更新完成。进入运营期则要证券化，比如发行REITs，让前期资金退出，维持长久的经营。”

她表示，当前有机更新之所以困难，是因为REITs还未向商办物业开放，但是其已经向产业园、物流领域开放，因此秦虹认为未来此类机制将逐渐完善，也将为有机更新提供更大空间。

而除此之外，当前众多房企在参与城市更新时还面临多方利益协调难、新旧文化平衡难以及改造后产业运营发展难的问题。

对于利益协调，秦虹以伦敦泰晤士河南岸举例。2016年当地有一片建筑需要更新，方案涉及加高楼层，于是伦敦市政府就要求投资人在增加楼层的同时在屋顶设置一层公共观景台并配建观光电梯，所有公众都可以乘坐观光电梯到屋顶俯瞰泰晤士河的景观，以此平衡投资人和市民的利益。

“协调利益就是协调当投资人通过改变建筑获得更多经济效益时，需要拿什么来反馈的问题。虽然泰晤士河这个地方投资人增加楼层抬高了容积率，但是他也提供了一个更大的观景平台，对社会也是一种贡献，所以协商管理机制是必要的。”

对于新旧文化的平衡，秦虹表示首先旧有文化需要被尊重，其次城市更新也要用现代科技手段对旧建筑、文物等进行升级，正如故宫从过去相对封闭的文物转化为目前现代的故宫博物院，无论是内部环境的整治，还是管理手段的优化以及衍生出的上千种文创产品，其中体现的都是如何用新的科技手段来弘扬旧的历史文物的精神。

对于如何解决城市更新后的产业运营问题，秦虹认为主要涉及四个方面，一是无论内外都要用科技手段进行提升；二是要依靠产业实现可持续焕活；三是通过设计提高评效和空间使用率；四是要顺应经济发展的周期，同时通过管理提升溢价。

而谈及城市更新的未来趋势，秦虹表示未来五年城市更新在投资中的占比将越来越大，参与主体会越来越多，同时政府的重视程度也会越来越高。与此同时，有机更新也将越来越频繁，将越来越占据主体地位。也正因如此，城市更新的门槛也将进一步提升，让会干、能干的人来做，效率与成功率也将进一步提高，减少不必要的浪费与投资。

同时，秦虹也提到了行业目前在管理、规则制定中的一些缺失，如需要有稳定、创新性的金融机制给予支持，需要政府调整一系列管理体制、完善一系列规范，包括金融、土地、规划等多个层面。不过当被问到如何看待未来，她依然认为，“未来打卡的地方肯定会越来越多，我们会更多地看到过去一片不怎么样的地方变成新晋网红地了，它肯定都是更新后的效果，我也相信我们的城市在更新的过程中会越来越美。”

在这场对话中，大多数时间秦虹都保持着学者特有的温和与淡定，而说到这儿时，她的脸上不自觉地露出了憧憬向往的神情。

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