众所周知，新冠肺炎疫情作为重大的公共卫生危机，对世界和中国经济发展产生了巨大外部冲击。疫情之初，随着中国经济和人口流动停滞，第一季度土地开发和投资出现断崖式下滑。随着疫情好转，企业复工复产，中国经济增长由负转正，第二季度土地市场出现反弹，土地开发、投资以及地价出现明显上涨。第三季度中央在总量控制（宏观审慎）基础上准备实施对房企高杠杆进行限制，实施“剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍”的“红、橙、黄、绿”的微观融资管理，进行精细化风险管理，进一步提升房企债务质量，防范和控制开发贷款风险。这会显著减少土地开发投资，降低土地价格。因此，受疫情及房企融资新政的影响，今年的土地市场会出现先抑后扬再抑的市场态势。

对于中国房地产市场而言，2020年是非常特殊的一年。

第一，新冠肺炎疫情对经济增长和人口流动产生了负面效应，从而影响了房地产开发、销售和房价。总体上新冠肺炎疫情对销售和开发的负面影响大于房价。换言之，房地产销售和开发下降幅度大于房价下降幅度。此外，新冠肺炎疫情对住房租赁市场的影响大于住房买卖市场的影响，新冠肺炎疫情使房租下降的幅度大于房价下降的幅度。因此，新冠肺炎疫情对住房租赁市场和买卖市场的影响不同，更有利于促进租赁市场发展。

第二，中美摩擦影响中国经济增长和经济结构调整。中美贸易战和科技战对中国经济增长和产业结构转型产生了深刻影响，进一步坚定中国不以房地产作为经济增长手段，促进实体经济转型，将会继续实施从紧的住房政策、信贷政策和土地政策，促进中国经济提质增效，优化经济结构。

第三，房企融资新政减少土地开发和房屋开发规模，加快房屋销售速度，房地产市场会加快优胜劣汰速度，土地和资本会向财务和经营更好的房企集中。房地产市场保持健康可持续发展，有利于降低地价和房价，缓解居民的住房可支付问题。另一方面，房企融资新政抑制资本过快和过多流向房地产市场，抑制房地产市场过热，有利于更多资本流向实体经济，有利于经济“脱虚向实”。

目前，中国住房市场需求限购和限贷政策抑制投资性和投机性需求，提高消费性需求，满足中低收入者的刚性需求。住房市场供给限贷、限价和限售政策会减少住房供给，但会降低房价，提高居民住房购买力，减少住房库存，降低房企违约风险。因此，只要中国长期保持供求两端从紧的住房政策，双管齐下，未来中国房地产市场将保持健康可持续发展，房地产开发和投资保持在合理水平，房价基本上保持稳定增长，有利于防范和控制房地产风险，实现“房住不炒”目标。

（作者为中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任、商学院教授）

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