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【华夏时报】华夏房地产投融资峰会圆桌论坛:房企投融资破局之道
来源:2018-12-13 华夏时报

今年以来,在去杠杆的大环境下,资金需求旺盛的房企却一直面临融资难、融资贵等问题,融资成为房企的一大“痛点”。

在上述背景下,在“新思路 新模式 新征程——2018年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”上,多名金融及房企业界人士进行了一场关于房地产投融资的大讨论,在《华夏时报》总编辑、著名财经评论家水皮主持下,共同探讨了“房企投融资破局之道与未来趋势”的话题。

刘景峰:整体杠杆率较高会对房地产公司持续发展造成一些问题

四川信托总裁刘景峰在论坛上表示:“我觉得房地产融资存在几个问题,第一个问题是短期资金多,长期资金少;第二个问题是债权融资规模大,股权融资规模少,第三就是整体杠杆率较高,会对房地产公司持续发展造成一些问题。

刘景峰进一步指出,下半年地产项目明显去化变慢,市场趋于向下,房地产商可适度增加股权融资和长期融资;另外,今年房地产融资ABS规模大约为去年的1.8倍,同时房抵贷、房屋尾款、供应链金融、长租公寓都可以资产证券化,也是可选的融资方式。

吕飞:投融资一体化是房企未来发展方向

信达投资投资业务四部总经理吕飞则从金融机构的角度,对房企融资进行了分析,吕飞表示:第一、投资与融资是一个硬币的两个方面,投融资一体化是未来房企融资的一个发展方向,需要金融机构和房地产商共同来选择适合的标的项目。因为房地产项目对金融机构来说,就是投资的标的资产,而大多房地产项目融入资金也是金融机构投资的非标产品。房地产商作为融资方,首先要明确自己转型过程中的方向、战略规划,以及商业和盈利模式,这样才能与金融机构的投资产品相衔接,未来金融机构也必然会提前介入房地产商的项目选择;第二、股加债的投融资模式,未来必然是金融机构和房地产商的一个共同选择。因为金融机构的目的不是控制或操作房地产项目,而是进行财务性投资,过去房地产商偏好于高杠杆的间接融资模式,不愿分享项目红利,但在当下宏观经济环境和行业转型的过程中,房地产商必须通过分享转型项目红利,也就是通过转让股权释放红利,才能吸引到足够的资金周转。因而,股债结合的投融资模式,必然是金融机构和房地产商的共同选择;第三,作为金融机构尤其是投行,未来将更加注重项目价值投资,而项目价值投资更加关注的是房地产商未来商业模式、人力资源等创造价值的能力,更加关注项目能否带来更长远和稳定的回报。其实,目前,社会资金流动性并不紧缺,金融机构普遍面临的也就是没有好的标的资产,也就是说,面临“优质资产荒”。例如:金融机构有充裕的资金,但找不到好的投资标的企业或项目。当下,很多实体企业并没有让金融机构看到后,有眼睛一亮的产品或商业模式。金融机构真正需要的是企业实实在在的成长和盈利,而且产品符合未来市场的发展方向和客户需求。因而产融结合,必然是房地产商转型发展的又一个必然趋势。

韩存磊:2019年是机遇和危机并存的一年

作为房企代表,弘阳集团董事长助理、资金管理中心总经理韩存磊表示,随着地产行业集中度越来越高,我们要做大做强公司规模,因为这是资金机构对房企重要的认可方式;第二,我们现在更加强调提高现金流的管理能力,要合理化债务结构,让投资人、金融机构放心把钱投给我们;第三是我们的产品能力是竞争的最大优势,包括经营品质、管理能力、产品赋能等方面;第四是我们的服务在持续升级,除了盖房子、卖房子之外,还要加强房子的社区附加值。2019年是机遇和危机并存的一年,对于良好管理能力的公司,机遇会更多,并购基金、股权基金,资产证券化产品等方面的探索将会是明年企业融资的重要方向。

刘晓光:明年的房地产融资会成为问题

中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光则从债务方面指出了房企融资的迫切性:“今年房企杠杆率纷纷突破80%,长期承载压力加大,还出现了房地产债券违约现象,预测明年的房地产融资会成为一个问题。从各位的观点来看,明年政策不会放宽很多,房企在债务恶化的情况下,如果销售没有明显的改善,部分中小开发商可能会出现经营的困境,能不能挺过去还是一个问题。”

余海洋:股权投资是好工具

荣盛泰发基金金融创新部总经理余海洋也表示,房企目前迫切需要解决的问题有两个,一个是融资成本过高,一个是如何解决前端融资。目前房企的一些证券化融资解决不了房企的前端融资,包括CMBS、供应链金融等,因为融资方式对房企的资产是有一定要求的,需要房企具有稳定的现金流才能申请,但很多房企符合条件的资产并不多。而股权投资是非常好的工具,需要把传统金融机构的资金优势,和我们私募股权投资金的经验积累结合起来,才能找到解决房地产前端融资比较有效的途径。

原文链接:http://wemedia.ifeng.com/92698353/wemedia.shtml

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