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[中国网]况伟大:房企高喊“活下去” 中国楼市出现转折点了吗?
来源:2018-10-05 中国网

2018年全国未出现“金九银十”现象,土地流拍增多,万科等房企高喊“活下去”,广州开展取消预售制度讨论等,人们担心中国楼市是否出现转折点。从理论上讲,楼市拐点通常是指住房政策或楼市运行机制(market regime)发生根本性变化,从而各项住房指标发生根本性的变化。

中国楼市出现拐点了吗?

目前,中国楼市拐点正在逐渐出现,且楼市拐点特征日趋明显。一线城市和某些二线城市的楼市拐点会较早出现,拐点特征较明显,而三四线城市楼市拐点会出现较晚,拐点特征不明显。实际上,判断是否出现楼市拐点通常有三个基本指标。

首先,住房市场是以住房消费还是住房投资为主。住房消费市场主要以解决居民居住需求和民生为主,住房投资市场主要以解决投资者的投资回报为主。目前,十九大报告明确了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,实际上是要求住房市场由住房投资为主转变为住房消费为主,着力解决居民的住房消费问题,让全体人民住有所居。限购、限贷、限价政策就是很好的促进住房消费、抑制住房投资的住房政策。因此,只要长期坚持“房住不炒”的定位,住房市场就会发生根本性的转变,就会出现拐点,会进一步打击投机和炒房行为,抑制房价过快上涨,满足居民的居住需求。

其次,住房市场是流量市场(housing flow market)还是存量市场(housing stock market)。住房流量市场是指 “一手房市场”或住房开发市场,住房存量市场是指“二手房市场”。目前,中国一线城市流量市场占存量市场之比不到10%,三四线城市流量市场占存量市场之比约18%。

因此,总体上,中国一线城市城市化率较高,均超过了70%,已进入存量房时代,开发市场开始萎缩,开发企业的转型以及并购浪潮将会来临,大量中小房企将消失,开发商面临“活下去”的压力。三四线城市城市化率平均50%左右,因二手房交易和租赁市场不发达,虽然一手房市场比重不高,但仍是主要交易市场,仍是开发企业聚集和争夺的地区。

最后,住房市场是买卖市场(ownership market)还是租赁市场(rental market)。住房买卖市场是指住房所有权市场,住房租赁市场是指住房使用权市场,前者主要是住房投资市场,后者主要是住房消费市场。根据2015年西南财经大学《中国家庭金融调查报告》,中国家庭住房自有率为89.68%,高于世界平均水平的60%。

中国住房租赁市场主要集中在一线城市以及某些二线城市,三四线城市占比很小。2016年,纽约住房租赁市场占56.9%,伦敦住房租赁市场占49.8%,香港住房租赁市场占41.5%,北京和深圳的住房租赁市场占35%,上海的租赁市场约占40%。可见,中国是以住房买卖市场为主的住房市场。

十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,明确了住房租赁市场与买卖市场同等重要,是未来发展的一个方向,但“有恒产者有恒心”的文化传统,抑制了中国租赁市场的快速发展。

中国楼市拐点会有哪些影响?

从根本上讲,中国楼市出现拐点是中国经济发展和经济结构调整的必然结果。目前,中国经济面临“去产能、去杠杆、去库存和降成本”的困境,另一方面,中国面临发生系统性金融风险的可能,而这两方面均与房地产市场息息相关。

因此,为了能够实现经济转型和产业升级,为了防范和化解系统性金融风险,必须解决居民的住房问题,化解住房泡沫和风险,对住房市场及其政策进行重大的调整和改革,坚持住房的消费属性,大力发展住房租赁市场,治理整顿住房开发市场。目前,中国出现楼市拐点会产生如下影响。

对整个国家而言,楼市拐点不仅会有利于经济结构的调整和转型,而且有利于防范和化解系统性风险。

对以房地产业为主导产业以及依赖土地财政的地方政府而言,楼市拐点短期内严重影响当地经济发展和政府财政赤字,必须转变经济发展理念和经济增长模式,中央政府应财政补贴其经济转型。

对房贷占比高的商业银行而言,房贷违约风险较高,应重点防范房贷风险,提高资本充足率,坚持宏观审慎原则,严控房贷规模,进行逆周期管理。

对开发商而言,土地开发、住房销售和现金流压力加大,面临较大的流动性和破产风险,需尽快降价销售和降杠杆,加快企业或产业转型(向存量房市场或租赁市场以及非房地产业转型)和资产重组(并购)。

对专业化经营的非房企而言,有利于降低土地、房屋和劳动力成本,提升企业竞争力。对多元化经营的非房企而言,房地产回报和风险加大,可能会影响主业的发展,需加快剥离房地产业务,聚焦主业,进行专业化经营,增加研发和创新能力。

对小微企业而言,房产的抵押价值减少,融资能力下降,创新创业更加困难。对多套房拥有者和炒房者而言,将面临较大的销售压力和现金流风险,负资产和违约风险加大。

对一套房家庭而言,楼市拐点对其无显著影响,但对无房户而言,楼市拐点有利于增强住房购买和租金支付能力,能够尽快解决住房问题。

(作者系中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任)

原文链接:http://opinion.china.com.cn/opinion_89_193589.html?from=singlemessage&isappinstalled=0

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