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[腾讯财经]况伟大:一线城市房租暴涨 政府应该出手干预吗?
来源:2018-08-16 腾讯财经

近期,一线城市房租暴涨,居民面临既买不起又租不起的困境,引起社会广泛关注。现有分析通常将其归结为房源供给不足,中介哄抬房租,季节效应,并众说纷纭。本文试图基于住房市场均衡及其管制角度解释房租上涨,为正确理解和有效解决房租上涨问题提供理论依据。

高房租由何而来?

首先,住房所有权市场(买卖市场)和租赁市场转换不畅,关联度下降。众所周知,住房市场分为所有权市场和租赁市场。对租赁市场而言,住房只能出租,不能出售,从而租赁市场为住房消费市场。对所有权市场而言,一方面,住房可出租和出售,具有投资功能;另一方面,住房可自住,具有消费功能。据此,解决住房消费,既可经租房,也可经买房。所有权市场的价格为房价,租赁市场的价格为房租。当租房成本等于买房成本时,消费者通过租房还是买房解决住房消费是无差异。买房成本也称住房使用成本(user cost),由利率、房产税、维修费、住房折旧和预期房价增长率构成(Hendershott和Slemrod,1983;Himmelberg等,2005)。若房租小于住房使用成本,则租房优于买房,若房租大于住房使用成本,则买房优于租房。因中国一线城市房价上涨较快,住房使用成本较低,买房优于租房。但是,一线城市限购和限贷使消费者难以通过买房解决住房消费问题,从而限购和限贷政策产生的挤出效应(crowding effect)扩大了租房需求,导致房租上涨。

其次,住房结构性短缺导致供求错配,房租上涨。一方面,尽管一线城市住房存量能够满足住房需求,但市场上适合租房者租住的中小户型住房偏少。例如,北京市住房存量大约750万套,人口接近2200万,基本上能够满足居住需求,但适合租房者的单房间、小面积的户型占比不到20%。另一方面,一线城市发展规划以及规范住房市场政策,也导致了住房供求结构性失衡。例如,北京定位于首都功能,非首都功能的产业和人口需要疏解,从而相关的产业用房和违建住房需要拆除,导致低端住房减少。

同时,政府为消除租赁市场安全隐患,严厉打击合租和群租,减少了合租房和群租房的供给。此外,十九大确定的“房住不炒”的定位,要求大力发展租赁市场,也促使各大中介机构融资租赁市场,引发“抢房”大战,将中低端房升格为中高端房,促使房租上涨。

最后,住房租赁市场存在严重传染效应(contagious effect)、“默契合谋”(tacit collusion)和“捂房惜租”现象。当核心小区或楼盘房租提前涨价,周边小区和楼盘也跟着涨价,核心小区或楼盘发挥价格领袖制(price leadership)的作用,形成了默契合谋,共同哄抬房租。

高房租影响了谁?

前已述及,尽管住房所有权市场和住房租赁市场均可解决住房消费问题,但住房租赁市场在明星城市和大都市是解决住房消费的重要渠道。2015年西南财经大学《中国家庭金融调查报告》显示,中国家庭住房自有率为89.68%,高于世界平均水平的60%。中国住房租赁市场主要集中在一线城市以及某些二线城市,三四线城市占比很小。例如,2016年,纽约住房租赁市场约占56.9%,伦敦住房租赁市场约占49.8%,香港住房租赁市场约占41.5%,北京和深圳的住房租赁市场各约占35%,上海的租赁市场约占40%。

通常,高房租通常会影响以下五类人群:一是无房户,二是无户口者,三是无梦想者,四是无能力者,五是无业者。在一线城市限购和限贷政策下,无房户和无户口者通常只能通过租房解决居住问题。其次,对于无业者以及无能力在一线城市立足者,也难以承受高房租,这部分人口即便不被政策疏解,也可能被高房租逼走。

最后,对于有能力无梦想者,特别是年轻人,若没有更大的梦想,即便有能力也难以立足一线城市,毕竟一线城市是奋斗和成就梦想的地方,不是安逸享乐的地方,否则所有的明星城市和一线城市都会人满为患,患上“大城市病”。实际上,一种城市经济学理论—城市等级论(urban hierarchy theory)就是说明,像产业链或食物链,城市也存在高端城市(中心城市)和低端城市(边缘城市)。

高房租是否应该控制?

房租控制(rent control)是为了公共利益对住房租赁市场的管制。众所周知,衣食住行是人们的必需品,事关人们的社会福利。住房租赁市场不仅事关人们住房消费问题,而且特别事关中低收入者的住房消费问题。高房租必然影响中低收入者的住房消费,引发民生和社会公平问题。因此,美国和英国均对高房租的纽约和伦敦地区实施了租金控制。当房租超过居民可支配收入的一定比例时,影响了居民的基本消费,则需实施租金控制。住房与食品是人们的最基本需求,对租客而言,居民可支配收入扣除食品消费的余额是居民能够承担的最高房租。换言之,居民恩格尔系数的余额是房租的天花板。

尽管恩格尔系数确定了房租上限,但还需对最高房租进一步划分。美国1937 年国民住房法案(National Housing Act)以及1983 年住房与城市和农村恢复法案(The Housing and Urban-Rural Recovery Act)对中低收入者设定了30 %的住房支付困难标准,一直沿用至今。Schwartz 和Wilson (2008)将30 %-49.9 %作为轻度住房支付困难指标,将50 %及以上作为严重住房支付困难指标。澳大利亚上世纪90 年代将30 %作为中低收入者住房支付困难指标(National Housing Strategy,1991),现将50 %作为中低收入者住房支付困难指标(Baker、Beer和Paris,2006)。Wong 和Hui(2006)将50 %作为中国中等收入者住房支付困难指标。

据此,对中国城市租客而言,当房租占可支配收入比重超过50%或恩格尔系数的余额时,需要实施租金控制。根据上述房租控制标准,我们的研究发现,目前中国尚无出现房租占其可支配收入超过50%或恩格尔系数余额的城市,但有房租占可支配收入比重超过30%的城市。例如,2016年,北京、杭州、福州、海口、成都、昆明、南宁和太原的房租占其可支配收入超过了30%,值得警惕。

(作者系中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任)

原文链接:https://view.inews.qq.com/a/FIN2018081604993902?uid=

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