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[联合早报]马亮:租购同权是中国房市的解药吗?
来源:2017-09-06 联合早报

为过热的房地产市场降温,一直是中国政府关注的重大议题。除了惯用的限购限售和收紧银根等手段,政府正在正视房地产市场的根本定位问题。

租购同权是最近中国房地产市场的一剂“猛药”,被认为可以缓解乃至解决房市过热和一房难求的困局。除了租购同权,政府还推出捆绑式销售,即房地产开发商必须留有一定比率的商品房自持并用于租赁。

此外,中国政府还推出居民与政府共享产权的住房政策,以期缓解“刚需”购房者的压力,并推动其长期稳定持有房产,这部分类似于新加坡的组屋制度。这些政策同过去以限制买卖和投机性投资为主导的做法,有本质上的区别。

尽管人们关于中国房地产市场存在泡沫基本没有争议,但是对于泡沫究竟有多大,却众说纷纭。不过可以肯定的是,目前中国的房地产市场在一定程度上“绑架”了各级政府,也让整个经济体系和社会结构随之摇摆。利润丰厚的房地产市场吸纳了巨额投资,令实体经济的健康发展备受影响。

各类机构和个人争相进入房地产市*场,使其投资风险逐步升级,一旦“崩盘”就可能导致难以收场的灾难性影响。这使政府有很大的决心去治理房地产市场,并推出许多政策与之对冲。

目前以租代购为代表的政策取向,意在降低人们的购房需求,从需求侧着手解决市场过热的问题。但是,这些政策能否奏效及可否持久,还需要一段时日观察。至关重要的,需要关注政策细节和执行力度、民众对政府的信任以及住房文化的变迁等三个关键问题。

租购同权的核心在于租客与业主多有同等的权利,如落户、工作、就近入学等。但是,“细节是魔鬼”,这些制度表面上看起来诱人,但是实际执行却会五花八门,并可能会挫伤民众的积极性。

在租购同权方面,一些地区执行的政策就明显有违制度初衷。以学区房为例,租住的居民是否能够和购买房产的业主享有同等的就近入学权利,仍然是一个难以确定的未知数。在租房资质的认定、入学资格的排序等方面,都有可以设置的障碍和“钻空子”的空间,使对此抱有期望的人们难以信服。

当人们认为政策缺少可信的承诺时,就很难按照政策取向去行为,而是为求保险仍然会抱持过去的做法。目前中小城市为了去库存和稳定房价,以及吸引优秀人才定居创业,在这方面的进展可能会较快。相对来说,大城市则会面临既得利益集团的巨大阻力,短期内可能难有实质性进展。

中国政府对房地产市场的调控并非新鲜事,过去20年见证了中国房价与政策角力的曲折过程。房地产市场同地方政府赖以为生的土地财政紧密相关,这使房价调控往往难以为继,每每成为房价调“涨”。

每一轮凶狠的房价调控之后,都是房价报复性地疯长,并使政府不得不再次出手,以至于周而复始,房价出现螺旋式上升的过程。一些城市政府甚至认为,只有高房价才可以称得上是“一线城市”,所以会变本加厉地助推房价上涨。

与此同时,许多住房调控政策走样或扭曲,如原本让利惠民的经济适用房、廉租房等,却往往演变为种种腐败丑闻和豆腐渣工程。这使人们宁可相信“市场神话”,也不愿跟随政府的政策。

比如,坊间流传的故事往往是一个人一次次相信政府的调控政策,而错过购房机会,结果不得不后悔到肠子都青了,因为他们再也无力购房。因此,民众对政府的信任是房地产市场调控的关键所在,只有重建民众对政府的信任,才能让政策落地并稳定民心。

“华人的世界在于置业。”中国社会长期以来存在的置地买房传统,短期内可能很难改变。习近平强调,“房子是用来住的、不是用来炒的。”这对于调整人们对住房的定位和期望具有稳定意义,但是不应忽视的是住房所承载的不仅仅是居住功能。

当前中国住房在很大程度上带有投资和保值增值的功能,而不完全是用于居住。住房同户籍、社会保障、教育机会等公共服务捆绑在一起,使其附带难以估量的价值。特别是当前缺少稳定可靠的投资渠道,无论是存款余额、民间游资还是金融热钱,都蜂拥至房地产市场。人们一旦有能力,就会选择购房,尽管租房可能是一个相对划算的理性选择。

与此同时,房地产租赁市场发育不完善,租客与房东之间存在严重的不对等关系,使房屋租赁很难成为人们的首选。在房地产市场水涨船高的背景下,房东任意哄抬租金或单方面变更租期,不尊重租客的合法权益,使租房往往是人们不得以而为之的选择。

住在自己拥有的住房,同“寄人篱下”地租住他人的住房,无论是心理上还是情感上都有如此大的差异,以至于可以购房的人,都会毫不犹豫地放弃租房。

自今年初以来,各地推行的以租购同权等为代表的房价调控政策,的确在很大程度上稳定了房地产市场,甚至在一线城市产生了“立竿见影”的效果。但是,期望这些政策组合拳会在短期内奏效,并长期持久,可能是不切实际的。

但是,通过长期的政策执行和扎实的制度推进,特别是不断巩固民众对政府政策承诺的信任,或可逐步改变人们对住房的认识和价值观,并为房屋租赁市场的健康发展提供社会文化基础。假以时日,一个稳定健康的房地产市场或可期待。

(作者为中国人民大学公共管理学院副教授、国家发展与战略研究院研究员)

原文链接:http://www.zaobao.com/forum/views/opinion/story20170906-793024

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